Starhill Global REIT(SGX：P40U)投资于办公和零售用途的物业。其投资组合包括新加坡，澳大利亚，马来西亚，中国和日本的10处物业，价值31亿新元。Starhill由外部经理YTL Starhill Global REIT Management Limited管理，该公司是马来西亚上市的YTL Corporation Berhad(KLSE：4677)的全资子公司。

虽然新加坡的大多数房地产投资信托基金已经能够随着时间的推移增加每单位的分配(DPU)，但Starhill有一些不完整的记录。以下三个原因我认为房地产投资信托基金可能会在未来几个季度减少股息。

第1名：收入和净财产收入下降

看看Starhill的最新季度收益报告，其年初至今(YTD)9个月(9M)2018-19 Wisma Atria收入同比下降8.4%，而净财产收入(NPI)下降10.5%去年同期。此外，房地产投资信托基金的澳大利亚，中国和日本物业也录得收入和NPI同比下降，只有马来西亚的业绩有所改善。

Wisma的表现较弱是由于零售市场疲软，投资者还应注意到Wisma仅占REIT总收入的25%左右，以及NPI的25%。因此，仅此资产的悲观表现可能会对DPU产生负面影响。

第2名：Q1和Q2 DPU的弱点

Starhill的第一季度和第二季度的DPU已逐年下降，2019年第二季度DPU上涨的唯一原因是税收支出减少，可分配收入保持不变。因此，这一趋势已经开始，同比DPU较低，我预计这种情况将持续下去，除非基础物业的表现有所改善。

第3名：入住率下降

新加坡零售和写字楼物业的入住率也有所下降。截至2017年6月30日，新加坡零售业的入住率为99.2%，但2019年第3季度则为97.2%。公平地说，如果加入承诺租约，那么入住率将高达99.7%。然而，对于新加坡写字楼物业，即使有承诺租约，入住率也从2015年6月30日的99.3%降至94.4%。

澳大利亚也表现出疲软。2013年，入住率接近100%，但此后仅下降至92.4%。此外，Starhill报告称，到2023年，马来西亚零售供应预计将在5年内增加约31%至约2700万平方英尺，这将对租金和入住率造成压力。所有这些因素都应该具有在未来推动DPU的效果。

DPU的减少很大

另外值得注意的是，Starhill的借贷成本为3.29%，高于同业。CapitaLand Mall Trust(新交所：C38U)的借贷成本为3.2%，而Frasers Centrepoint Trust(SGX：J69U)的借贷成本为2.7%。看来投资者可能需要更长时间才能有效地处理挑战，然后再看到DPU再次增长。